Покупка квартиры в Москве, да и не только в столице, без посредников - дело непростое, особенно для непрофессионалов. На все чаще и чаще люди склоняются к тому, чтобы не прибегать к помощи риэлтеров и оформить сделку самостоятельно. Эксперты настоятельно не рекомендуют этого делать, потому что слишком велик риск попасть в неприятную ситуацию. По словам генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» Алексея Шленова, обращаясь напрямую к продавцу квартиры без поддержки риэлтора, покупатель не может быть до конца уверен в юридической чистоте интересующего его жилья. Зачастую в продаваемой квартире может быть кто-то зарегистрирован, она может быть обременена различными обстоятельствами и лицами, кроме того, когда квартира продается по доверенности - это всегда очень большой риск.
Но давайте обо всем по порядку.
Правило первое: подумай, все взвесь и реши!
Прежде всего, если вы решите покупать квартиру самостоятельно, то стоит адекватно оценить все риски и ваши затраты, в том числе и временные. Процесс подбора квартиры, общение с продавцом или его представителем, а также заключение и проведение сделки займет уйму времени. Не забывайте также и о бюрократических проволочках, без которых в России не обходится ни одно телодвижение. Так что если вы занятой человек, работающий в напряженном графике, подумайте, быть может, дешевле было бы обратиться за помощью к профессионалу? Конечно, если у вас уйма времени на изучение вопроса, и вы не торопитесь приобретать жилье, то всегда есть шанс обойтись и без риэлтора.
По словам адвоката Олега Сухова, профессиональные юристы имеют свои отработанные правила и процедуры юридической проверки чистоты такой сделки. «Те шаги, которые предпринимаются специалистами, отчасти могут быть использованы и простыми гражданами, а те правила, которых придерживаются адвокаты, могут послужить и обычному покупателю», - утверждает правозащитник.
Самый длительный процесс, который отбирает от сделки львиную долю времени - это поиск нужной квартиры. Такая процедура требует не только обладания специальными навыками, но еще и внимания, усидчивости и, самое главное, наличия свободного времени. Любому покупателю нужно будет регулярно отслеживать интересующие его предложения в профильных СМИ, на сайтах и в открытых базах данных, анализировать и обзванивать владельцев жилья. И если условия удовлетворяют поиску, дальше нужно договориться о просмотре и планомерно объехать те квартиры, на которые пал выбор. Сейчас для поиска недвижимости чаще всего используются сетевые базы данных ЦИАН и Winner, причем ими пользуются не только частные лица, но и агенты. И, кроме того, важно понимать, что объявления в этих базах обновляются достаточно быстро, поэтому на них нужно реагировать соответственно. Если оставить звонок «на завтра», то завтра выбранного варианта может уже не быть. Да что там говорить, особо интересных вариантов может не быть уже через несколько часов!
«Я бы рекомендовал посмотреть для начала несколько ресурсов из списка топ-10 Интернет-ресурсов в недвижимости (можно посмотреть в счетчике LiveInternet), - пояснил Рубен Акопов, директор по развитию НП «Гильдия управляющих и девелоперов». - Выбрать для себя два, максимум три ресурса, по которым понятно что в них достаточно полная и актуальная база, а также удобный для потребителя информации интерфейс поиска. Далее в этих ресурсах и осуществлять поиск». Правда, по словам эксперта, играя в «сам себе риэлтор», нужно не забывать о ряде трудностей: во-первых, на таких ресурсах мало информации по предложенным объектам, во-вторых, много неактуальных объявлений, в-третьих, куча так называемой «заманухи». Но от нечестных объявлений можно оградить себя, если пользоваться ресурсами, которые взимают плату за размещение объявлений, что обеспечивает минимальную чистоту базы.
Правило второе: доверяй, но проверяй!
Юристы советуют при проведении сделки по покупке того или иного жилого помещения проверить не только «чистоту» самой квартиры, но продавца. Для этого нужно исключить продажу по доверенности. Главная опасность покупки квартиры по доверенности в том, что настоящий хозяин помещения может оспорить эту сделку, попросту отменив действие доверенности. И покупатель об этом может узнать уже после того, как заключит договор с представителем продавца и заплатит за квартиру. «До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца, ее отмене не будет знать, соответственно, заключенный договор на покупку может быть оспорен, - пояснил Олег Сухов. - При этом в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, однако долгих судебных тяжб не избежать, кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится».
Кроме того, правозащитники рекомендуют не приобретать жилье у приезжих. Такими схемами зачастую пользуются мошенники, которые оформляют «нечистые» квартиры на лиц, проживающих подальше от больших городов, а лучше на деревенских алкоголиков, потому что их легко контролировать, сложно найти да и потребовать от них нечего. Кроме того, нужно уточнить, с какой целью продавец избавляется от квартиры. В этом вопросе должна быть логика, если ее нет, то следует тщательно проверять все документы. Кстати, на данном этапе, даже если вы решили обойтись без посредников, можно привлечь юриста, специализирующегося на таких вопросах.
Нелишним будет потребовать и документы о полной дееспособности продавца. Хотя тут есть масса сложностей, ведь не каждый продавец согласится пройти освидетельствование у психиатра. Но справка из психоневрологического диспансера об отсутствии наркозависимости, алкоголизма и психических расстройств будет дополнительным бонусом в пользу продавца.
Также необходимо проверять наличие прав несовершеннолетних и иных категорий граждан на приобретаемое помещение (это могут быть осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда), а также наличие супруга или наследников, которые могут претендовать на продаваемое имущество.
Правило третье: «чистое» жилье
По словам правозащитника, при сделках купли-продажи недвижимости, необходима проверка «чистоты» жилья. На вторичном рынке в обязательном порядке проверке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой, в том числе все обременения, история всех регистраций по квартире и основания возникновения права на предлагаемую недвижимость.
Что же касается самой сделки, то в этом вопросе помощь юриста просто незаменима. Нужно обсудить содержание договора купли-продажи, передачи денег, договора банковской ячейки с правилами доступа к ней, содержание расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем. Не имея специального юридического образования, на этом этапе очень легко обмануться.
Также, по словам адвокатов, необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, в особенности, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике: с большой скидкой, через представителей, а не хозяина, при отсутствии каких-либо документов и пр. По словам руководителя отдела городской недвижимости Центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Бердяевой, при покупке жилья нужно ознакомиться с целым пакетом документов, в который входит, прежде всего, свидетельство о государственной регистрации права, в нем указан документ-основание - на основании чего у данного человека возникло право собственности на данную квартиру. «Бывает, что указано несколько документов, в таком случае все указанные документы должны быть в наличии, - пояснила специалист. - Также нужно попросить у продавца выписку из домовой книги, чтобы знать, кто прописан в квартире, справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ, копию финансово-лицевого счета. Это стандартный пакет, который должен быть в любом случае, он необходим для регистрации. Дальнейший набор документов зависит от ситуации, и лучше, конечно, проконсультироваться со специалистом, потому как есть юридические тонкости в каждом отдельном случае».
Важно помнить о том, что если право собственности возникло более 5 лет назад, то для регистрации нужны документы БТИ, из этих документов уже можно понять, была ли в квартире перепланировка и узаконена ли она или нет. Если продавец внушает сомнения в своей адекватности, можно попросить его предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, о том, что он не состоит на учете в данных учреждениях. Если таковых нет, то можно попросить предъявить водительские права.
Статистика
Еще в 2008 году, по словам генерального директора экспертного риэлт-бюро «Тактик & Практик» Гульнары Рахмангуловой, более 50% сделок на рынке недвижимости московского региона совершалось без участия агентств недвижимости. Однако со временем люди начали понимать безусловную пользу юристов и сейчас, даже если к поиску жилья не привлекается риэлтор, то уж услугами юристов пользуются очень многие покупатели, хотя бы потому, что цены, а соответственно, и риски очень высоки. |
