 Готовясь к переезду за город, я стала задаваться вопросом, что делать с городской квартирой. Сдавать ее? Продать и купить что-то иное, специально под сдачу в аренду? Для определения наиболее выгодного варианта решила помониторить рынок, сравнив рентабельность разных решений. Благо, что после объявления о рокировке внутри тандема мои разговоры с экспертами по недвижимости сводились, в основном, к одному и тому же выводу: даже при стагнации цен на жилье, ставки аренды в Москве будут расти. Залогом этому считают ухудшающуюся, с одной стороны, ситуацию в экономике регионов и сопредельных стран, что даст приток в столицу новых соискателей работы. С другой стороны, сами столичные жители в условиях стагнации доходов будут все чаще снимать, а не покупать жилье. Таким образом, рентабельность сдачи жилья в аренду должна в скором времени повыситься. Вернее, она уже начала повышаться. В этом году традиционный рост спроса на съемное жилье, сопровождающийся традиционным же ростом арендных ставок, начался на месяц раньше - в августе. И ставки аренды продолжают расти. А это, в свою очередь, означает, что покупка жилья с инвестиционными целями вновь становится актуальной. Правда, ставку теперь нужно делать на доход от аренды, а не на рост стоимости актива. Это, конечно, не даст 30% годовых, как в годы бума в недвижимости, зато позволит иметь долгосрочный и стабильный доход. Мои изыскания привели к неожиданным результатам. Итак, имеющаяся двухкомнатная квартира в современной панели на юго-востоке Москвы оценивается в 7,5 млн рублей. Сдают подобную квартиру в среднем за 35 тысяч рублей в месяц, то есть в год выходит 420 тысяч. Считаем, за сколько лет окупится цена квартиры (без учета накладных расходов, неизбежных ремонтов и налога) – получается почти 18 лет. Не жирно. При этом надо иметь в виду, что в квартиру с хорошим ремонтом и мебелью "под себя" вряд ли захочется пускать кого ни попадя. Значит, я буду сдавать ее знакомым или знакомым знакомых. А это еще снижает стоимость аренды. За те же деньги можно купить трехкомнатную квартиру в Капотне, самом дешевом районе Москвы. Сейчас рядом с ним расположился вещевой рынок с переехавшими из закрытого Черкизовского рынка китайскими продавцами. Они активно ищут жилье рядом с новым местом работы. Правда, в основном селятся по 3-4 человека в комнате. Койко-место предлагается, в зависимости от плотности заселения, за 3-5 тысяч рублей в месяц. С трехкомнатной квартиры получается 45 тысяч в месяц. Уже лучше: покупка квартиры окупится примерно за 14,5 лет. Правда, в этом случае нужно понимать, что квартиру уделают в хлам. Но и требования таких квартирантов невысоки, так что ремонт и новая мебель встанут недорого. Однако и этот вариант не предел рентабельности. Имеющиеся 7,5 млн можно потратить на покупку трех комнат в пределах Бульварного кольца – их стоимость колеблется от 4 млн за комнату с видом на Триумфальную площадь до 1,5 млн в тихом переулке Замоскворечья. Сдать такие комнаты можно за 15 тысяч рублей в месяц одному человеку и за 25 тысяч – паре. В среднем получается, что за набор из 3-х комнат можно получить 60 тысяч рублей в месяц. Окупаются вложенные в покупку средства менее чем за 10,5 лет. Бонусом идет возможный снос или реконструкция дома, в котором находится купленная комната. В этом случае можно получить отдельную квартиру пусть и не в самом престижном месте ЦАО, но все же цена ее будет выше. Учитывая запрет на новое строительство в центре. Такая возможность весьма высока при правильном выборе месторасположения и типа дома. Желательно, чтобы он находился недалеко от престижных кварталов с элитным жильем, ни в коем случае не на оживленной магистрали. Если дом относится к исторической застройке или хотя бы хорошая сталинка не с деревянными перекрытиями (дабы дом не признали аварийным), то есть вероятность и покупки квартиры под расселение – этот бизнес, затухший было из-за строительства элитных кварталов в центре, теперь ждет возрождение. Кстати, для владельцев небольших капиталов тоже есть возможность удачных инвестиций в недвижимость. Только речь здесь может идти о загородной недвижимости, а если точнее – покупке земли с последующим строительством. Смог лета-2010 напугал москвичей настолько, что теперь практически все, кто имеет в семье детей, стариков и аллергиков стремятся снять на лето дачу. С другой стороны, кризис заставил лендлордов вывести на рынок доселе приберегаемые земельные активы. В результате цены на земельные участки весьма низки. Так, участок в 6 соток в дачном поселке в 100 км. от Москвы, рядом с Окой, можно приобрести за 200-300 тысяч вместе с оплатой коммуникаций (электричество, газ). Еще примерно в 1 млн обойдется строительство каркасного дома площадью около 100 кв.м с тремя спальнями, вполне достаточного на семью численностью до 5 человек. Сдавать такой дом можно будет только на сезон, за 20-25 тысяч в месяц. То есть, вложения окупятся максимум за 10 лет. Увеличить отдачу можно, сдавая дом и на празднование Нового года посуточно - цена при этом будет не меньше, чем за месяц в сезон. А вот небольшой коттедж на скоростном Новорижском шоссе в пределах "бетонки" можно сдавать круглогодично. Здесь участок можно купить за 250 тысяч рублей за сотку. То есть, стоимость дома с участком в 6 соток вырастет до 2.5 миллионов. А сдать такой дом можно уже за 35-40 тысяч при круглогодичной аренде (на сезон – 70-80 тысяч). То есть, инвестиции окупятся менее чем через 6 лет! На самом деле, конечно, нужно учитывать, что затратами на покупку недвижимости дело не ограничится. Нужно будет потратиться и на ремонт, и на покупку мебели. В случае строительства и сдачи загородного дома, нужно иметь в виду, что наличие бани или сауны увеличивает спрос. То есть, бешенной рентабельности вряд ли удастся достичь. Разве что сдавать квартиру или загородный дом посуточно. Но это уже очень хлопотный бизнес, которым нужно заниматься профессионально, а мы ведь говорим об инвестировании, а не о новой работе. Тем не менее, приведенные расчеты показывают, что при грамотном подборе объекта инвестиций, можно получить вполне неплохой доход.
|
