Ни для кого не секрет, что покупка квартиры в строящемся доме - дело рискованное. Даже если не станешь обманутым дольщиком, всегда есть шанс стать обладателем квартиры на другом этаже, в другом крыле здания или вообще квартиры меньшей площади, чем планировалось заранее. Иногда возникает ощущение, что нынешние подрядчики строят жилье не по проекту, а «на глазок», так что в итоге реальные квартиры отличаются по метражу от того, за что платили покупатели еще на стадии проектирования или строительства. Однако, как утверждают эксперты, такое встречается нечасто и, как правило, за этим следует строгий перерасчет.
Поправка на метр
«Перечисленные случаи на практике встречаются не часто, - поясняет Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. - В договорах, как правило, достаточно четко прописывается месторасположение квартиры внутри дома. Площадь же, действительно, может измениться, в этом случае стороны проводят дополнительный расчет. Но такое изменение площади обычно не бывает большим и вызвано скорее чисто техническим уточнением площади в результате инвентаризации». Однако такие метаморфозы могут быть связаны и с административным фактором. «Например, застройщик решил в ходе строительства изменить этажность объекта в сторону увеличения, что в свою очередь, должно найти свое отражение в проекте, - прояснил ситуацию Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - В случае если данное решение не будет согласовано с администрацией, но новые площади все же будут построены, то в последствии они могут быть признаны подлежащими сносу». В изменении метража могут быть повинны результаты обмеров БТИ. «Очень незначительные различия в метражах могут возникнуть в результате обмеров БТИ. Но от этого не застрахован ни один застройщик», - уверяет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер». По словам Натальи Бланковой - маркетолога компании «Пересвет-Инвест», такое расхождение официально регистрируется после замера БТИ. «В большинстве случаев, оно не превышает 2 м, при этом квартира может быть либо больше (тогда покупатель доплачивает), либо меньше, тогда застройщик возвращает деньги, - объяснила специалист. - Данное расхождение в площади фиксируется в акте-приеме квартиры, которое подписывает покупатель и застройщик. Так что в данном случае не соответствие площади реальной квартиры и зафиксированной в договоре, во-первых, не большое, во-вторых, полностью компенсируются».
Однако бывает и так, что вместо качественных коммуникаций, покупатели новостроек получают в итоге искрящую проводку, плохой напор воды или вообще полное отсутствие какой бы то ни было электрики в квартире.
«Что касается коммуникаций, то это скорее проблема области, так как при освоении новых территорий могут, возникнут затруднения с их подключением, - пояснила Наталья Бланкова. - В сложившихся районах столицы подобных проблем нет, единственно, могут не сразу включить лифт. В данном случае возможно отключения для безопасности - при начале массовых ремонтов на лифте возятся строительные материалы, а пассажирские лифты на такую нагрузку просто не рассчитаны».
Вместе с тем эксперты уверяют, что причины у всех этих недостатков разные, и их не стоит объединять. «Случается, что после завершения строительства итоговая площадь квартир может незначительно отличаться от прописанной в договоре, - рассказала Ольга Новикова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». - В такой ситуации производится перерасчет стоимости квартиры, доплата или возврат денежных средств согласно условиям договора. Но тут необходимо отметить два ключевых момента: во-первых, отличие может быть очень незначительным и, во-вторых, расчет производится строго по договору. Что же касается другого этажа и иного расположения квартиры, то такое возможно, только если квартиры продаются до выхода проекта из экспертизы».
Договор: дольщик или покупатель?
Большинство экспертов сходятся во мнении, что обезопасить покупателя квартиры на стадии строительства может договор купли-продажи. По словам Александра Зиминского, в договоре должны быть прописаны до мельчайших деталей все параметры квартиры: метраж, данные кадастрового паспорта и экспликации БТИ (если таковые уже получены на момент заключения договора), а также этаж и расположение квартиры на этаже. «К договору также должен быть приложен план этажа с указанием на нем квартиры, - пояснил эксперт. - Стандартная практика - в договоре прописываются допустимые отклонения по метражу, которые не влекут за собой никаких денежных перерасчетов. В том случае, если площадь квартиры будет отклоняться от заявленного метража больше, чем это предусмотрено договором, то возникают обязательства: у покупателя - по оплате дополнительных метров, у застройщика - по возврату покупателю части уплаченных денежных средств. В любом случае, все условия должны быть прописаны в договоре, в том числе сроки выплат». Однако другие специалисты отмечают тот факт, что договор купли-продажи имеет свои недостатки. По словам Анны Соколовой - руководителя департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки», чтобы избежать рисков при покупке квартиры на стадии строительства, нужно внимательно изучить договор, по которому приобретается недвижимость. «Договор купли-продажи содержит целый ряд условий, без согласования которых договор считается незаключенным, - пояснила Анна Соколова. - Из них можно выделить следующие: местоположение квартиры, площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.».
Сергей Поправка уверен, что единственным полностью законным и максимально защищающим права граждан, приобретающих жилье в строящихся домах, является договор о долевом участии в строительстве, однако, с поправкой на репутацию застройщика. Как отметила А. Соколова, в договоре участия в долевом строительстве должны быть прописаны следующие позиции: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (проще говоря, полное описание квартиры);
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (т.е. передача от застройщика покупателю);
цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
и гарантийный срок на объект долевого строительства. «При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным», - заключила эксперт.
По словам Натальи Бланковой, договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его регистрации и дает клиенту дополнительные серьезные гарантии соблюдения сроков и качества строительства.
Но то ли предусмотреть все просто невозможно, то ли общество у нас юридически безграмотное, то ли законодательство такое, что всегда найдется умник, готовый его обойти, факт остается фактом: обманутых дольщиков и недовольных новой квартирой покупателей можно найти в любых уголках страны. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос, должно ли государство и каким образом, обеспечивать покупателям еще недостроенного жилья безопасность и юридическую защиту? С точки зрения логики, конечно, нет, если застройщик в своем праве и не нарушает законодательства, а вот незнание законов со стороны покупателя не освобождает его от ответственности. Но в тоже время, поди-ка поищи такого застройщика в России, который все делает строго по закону.
«Государство вообще должно обеспечивать защиту своим гражданам, не только при покупке жилья в строящихся домах, - считает Сергей Поправка. - Государство делает определенные шаги в направлении защиты прав дольщиков - это и внесение изменений в законодательство о долевом участии в строительстве, и помощь тем, кто уже остался и без жилья, и без денег. Но в целом, безусловно, нужно повышать эффективность надзора за деятельностью застройщиков». Вместе с тем эксперты рынка призывают потенциальных покупателей не уповать на один только договор. «В случае если договор составлен грамотно, закон точно будет на стороне покупателя и клиент выиграет дело в суде, - пояснил Александр Зиминский. - Однако учитывая все затраты на ведение судебных тяжб, рекомендуем предельно внимательно относиться к репутации и портфолио застройщика, не прельщаться предложениями по цене существенно ниже рынка».
По словам Анны Соколовой, покупка квартиры через профессиональные, зарекомендовавшие себя риэлтерские компании способна минимизировать риски покупателя, так как в крупных компаниях работают юристы, специализирующиеся именно на первичном рынке, которые обязательно проводят юридическую экспертизу документов застройщика. Подытоживая все вышесказанное, еще раз сведем воедино все те моменты, на которые стоит обращать внимание при заключении сделки с недостроенным жильем.
Во-первых, неплохо было бы привлечь независимого эксперта-юриста, который проведет экспертизу документов и укажет вам на все подводные камни.
Во-вторых, никаких лишних телодвижений не стоит совершать без подписания договора.
В-третьих, нужно отследить, чтобы в документах (в нашем случае - договоре) были четко прописаны все нюансы самой сделки и все особенности приобретаемого вами объекта недвижимости.
И поскольку ничто из этого не может быть 100% гарантией безопасности сделки, старайтесь выбирать крупные агентства, проверенных юристов, а также застройщиков и девелоперов с положительной репутацией на рынке недвижимости |
